Negócio é negócio. Às vezes, por vários motivos, decide-se fazer a venda de um imóvel, ainda que este esteja financiado em uma instituição financeira. Isso é possível ser feito a qualquer momento.
De início, o que precisa ser entendido por todas as partes envolvidas é que o imóvel financiado é de propriedade do banco credor, enquanto todo o valor não for quitado pela pessoa que o financiou. Nesse sentido, para que a venda se concretize, é indispensável que essa dívida seja paga.
A transação pode ser feita de acordo com duas situações: primeiro, quando o comprador pretende pagar à vista, ou até mesmo parcelado, mas sem financiamento bancário que vincule o imóvel; ou, de outra forma, com um novo financiamento pelo comprador, caso em que o imóvel fica alienado ao banco.
No primeiro caso, em que o adquirente do bem preferir não fazer financiamento em banco, é preciso que o vendedor, que é o proprietário atual, faça a quitação do saldo devedor com o banco credor.
Portanto, o ponto de partida da negociação será solicitar à instituição bancária o saldo devedor do imóvel, que deverá ser quitado utilizado o pagamento recebido do novo comprador.
Feito o pagamento, o banco emite declaração confirmando a quitação do imóvel, que agora estará isento de quaisquer débitos. Esse documento deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis correspondente para retirar a alienação fiduciária da matrícula do imóvel.
Dessa forma, o banco não será mais o proprietário do imóvel, mas sim o vendedor, que passará a ter o controle sobre a propriedade e, assim, terá todas as condições legais de repassar ao comprador, mediante uma escritura pública assinada pelas partes e registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
A outra forma de quitar o saldo devedor com o banco é quando o comprador opta por fazer um financiamento bancário, que pode ou não ser efetuado no mesmo banco onde o imóvel estava sendo financiado. Também, nesse caso, a negociação deve iniciar com pedido à instituição bancária para que atualize o saldo devedor do imóvel.
A partir disso, se o banco credor do primeiro financiamento for o mesmo que o comprador escolher para financiar sua compra, um contrato assinado entre as partes e o banco vai estabelecer que uma parte do valor do financiamento será destinado à quitação da dívida inicial.
Por outro lado, se forem bancos distintos, será elaborado um novo contrato de compra e venda entre o antigo e o novo proprietário e com a instituição credora de preferência do comprador.
Assim, o novo banco credor poderá transferir a parcela relativa à dívida (saldo devedor) diretamente ao banco responsável pelo primeiro financiamento do imóvel. Com isso, o saldo até então existente, relativo ao financiamento feito pelo vendedor, extingue-se de imediato.
Por fim, o imóvel será alienado ao novo banco credor com a assinatura do novo contrato de financiamento, que deverá ser registrado no Cartório Registro de Imóveis, quando, então o vendedor receberá sua parte da venda, que dependerá do valor que faltava quitar do financiamento e, logicamente, do valor que o imóvel foi vendido.
Assim, por exemplo, se o saldo devedor o imóvel R$ 100.000,00 e o valor da venda for R$ 400.000,00, o vendedor receberá do novo banco credor a quantia de R$ 300.000,00.
Toda essa transação deve ser iniciada com a assinatura pelas partes de um documento chamado “Promessa de compra e venda“, necessário para o cumprimento dos direitos e garantias legais do vendedor e do comprador.
Corretor de Imóveis
