A avaliação imobiliária é uma prática técnica que visa estimar o valor de um bem imóvel com base em critérios científicos, objetivos e reconhecidos legalmente. No Brasil, essa prática é regulamentada pelas normas da ABNT NBR 14.653, que orienta profissionais da área quanto aos métodos, procedimentos e critérios a serem utilizados. Dentre os métodos previstos, destaca-se o método comparativo direto de dados de mercado, ou método mercadológico, amplamente utilizado para avaliação de terrenos, imóveis urbanos e rurais.
O que é o Método Comparativo Direto?
O método comparativo direto é baseado na comparação de preços praticados no mercado para bens semelhantes ao imóvel em avaliação, considerando:
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Localização;
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Tipologia;
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Estado de conservação;
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Área construída ou de terreno;
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Padrão construtivo, entre outros.
Esse método busca, por meio de uma análise estatística e técnica, encontrar um valor estimado de mercado para o bem avaliado.
Etapas do Método Comparativo
1. Pesquisa e Coleta de Dados de Mercado
O primeiro passo é a coleta de dados de imóveis comparáveis ao avaliado. Esses dados podem ser obtidos em:
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Anúncios imobiliários (jornais, portais online);
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Informações fornecidas por corretores;
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Registros públicos (cartórios, prefeituras);
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Entrevistas e visitas a imóveis.
2. Homogeneização dos Dados (Ajuste de Fatores)
Mesmo imóveis semelhantes apresentam diferenças. Por isso, os dados devem ser homogeneizados, ou seja, ajustados por meio de fatores de ponderação, como:
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Área útil;
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Localização exata;
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Estado de conservação;
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Idade do imóvel;
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Acabamento.
3. Análise Estatística dos Valores
Com os dados homogeneizados, é possível aplicar técnicas estatísticas que auxiliam na obtenção de um valor mais confiável e objetivo.
a) Mediana: Valor central de um conjunto ordenado de dados. É resistente a distorções por valores muito altos ou baixos.
b) Desvio Padrão (σ): Indica a dispersão dos valores em relação à média. Quanto menor, mais homogêneo o conjunto.
c) Coeficiente de Variação (CV): Relação percentual entre o desvio padrão e a média:
Em conclusão, temos que a aplicação do método comparativo direto de mercado, conforme a NBR 14.653, permite que a avaliação imobiliária seja feita de forma objetiva, com base em dados reais do mercado e técnicas estatísticas que conferem transparência, precisão e credibilidade ao laudo.
Esse método é particularmente útil para avaliações de imóveis urbanos, como casas, apartamentos e terrenos, sendo amplamente aceito por bancos, seguradoras, órgãos públicos e o Poder Judiciário.
